לפני שנדבר על גישות שמאות שונות, נדבר קודם על הערכת הנכס והבדיקות הנפוצות השונות, כאשר בנפוצה בהם השמאי משווה בין את הנכס מול עסקאות קודמות שהתבצעו או נכסים דומים בסביבה המרכזית של הנכס המדובר. כאשר מגיעים להערכת נכס, בדרך כלל מבדילים בין שיטות שונות אשר מובדלות גם בין מדינות שונות. במדינת ישראל פועלים כמקובל על פי השיטה האמריקאית, המקובלת גם במדינות רבות אחרות.
מה כוללת הערכת נכס של משרד שמאות מקרקעין?
הבדיקה של משרד שמאות מקרקעין מוביל תכלול בוודאי בדיקה על מצבו של הנכס, מתי נבנה, מצבו והאם תינתן אפשרות לאופציה להרחבה בעתיד. בין היתר גם יבדוק את היתר הבנייה שיש לנכס והאם ישנה חריגה בין ההיתר לבין המצב הנתון בשטח. הבדיקה גם תכלול בדיקה משפטית אשר תבדוק מי הם בעליה החוקים של הדירה, למי היא משועבדת, וכן לבדוק כמה נשלם מס שבח ומס רכישה. מעבר לכך תינתן גם בדיקה לתשתיות הקיימות בשכונה וברחוב עצמו, על הסביבה הקיימת וזו שמתוכננת להיבנות מסביב לנכס הפוטנציאלי.
גישות שומה שונות
כשמחלקים בדרך כלל בין גישות השומה העיקריות מדברים בעיקר על גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות, וגישת העלות. השמאי בוחר באיזו גישה לפעול ועל פיה להעריך את הנכס.
- גישת ההשוואה, הגישה שככל הנראה שמאי המקרקעין יבחר לעבוד איתה, והיא גם הפופולארית והחשובה ביותר, בנויה על ניתוח עסקאות של עסקים הקיימים בסביבה והתאמת ההבדלים לנכס המדובר מול נכסי ההשוואה. גישת ההשוואה פופולארית מול נכסי מגורים, לרבות בניין מגורים, בניין משרדים, יחידות דיור וכדו'.
- גישת היוון ההכנסות, שנקראת גם הגישה הכלכלית, בנויה על היוון הרווח התפעולי שמפיק הנכס משכירות, על פי שיעור התשואה המקובל בנכסים דומים בשוק תוך כדי ביצוע אדפטציה לנכס המדובר.
- גישת העלות לעומת זאת מתבססת על סיכום כולל של כלל מרכיבי הנכס, שווי הקרקע ושווי מופחת של המבנה. בניגוד לגישות השונות הנ"ל, בהערכת הפחת כאן לא מתייחסים רק לפחת הפיזי, אלא גם הכלכלי והפונקציונלי, אשר נובע לא מהתאמתו של המבנה לסביבה, או לסטנדרטים המקובלים בעת השומה בבנייה. גישה זו תיושם בדרך כלל בנכסים אשר לגביהם לא קיימות עסקאות להשוואה ממשית וגם לא תזרים מזומנים.
המומחים שלנו בקיאים בשיטות השומה השונות ובאופי הבדיקה המקובל. ולכן שמו לעצמם ליעד לפעול באופן הנכון והמקצועי ביותר, תוך מתן שירות אישי וחם ללקוחות שלהם. אם אתם גם מעוניינים בפרטים או רוצים ליצור קשר אנא השאירו פרטים באתר ונשמח לחזור אליכם בהקדם.
