תפקידו של שמאי היא להעריך כמה שווה נכס, בדרך כלל לפני מחירה או קנייה של נכס. לרוב השמאים יש התמחות בתחום הפרטי או העסקי. בשני המקרים הם עובדים עם מבנים וקרקעות. שמאים משווים תכונות אלו לאלו של בתים אחרים הדומים. המחקר שלהם נותן להם מושג טוב כמה שווה הנכס בשוק כרגע. שמאי מקרקעין הוא אדם בעל הכשרה שעושה הערכות רשמיות של קרקע או מבנים. הם מסתכלים על נכסים, מבינים כמה הם שווים בשוק, וכותבים דוחות אמינים המבוססים על נתוני הערכה. הם חשובים מאוד כדי להבין את הערך של מקום עבור תהליכים כמו מכירות, משכנתאות, מיסים, ביטוח ועוד.
מה עושה שמאי מקרקעין?
לפני שנכס נמכר, ממושכן, גובים עליו מס, מבטחים אותו או בונים עליו, שמאי מקרקעין נותן לו ערך רשמי. הם מסתכלים על נכסים, אוספים מידע ממקורות פנימיים וחיצוניים, מבקרים באתרים, בודקים את הנכסים, מדברים עם לקוחות ובודקים דברים שונים המשפיעים על ערך הנכס. הם רושמים הערות יסודיות ונשארים מעודכנים לגבי הכללים העדכניים ביותר ושיטות העבודה המומלצות בתחומם.
תפקידי השמאי כוללים:
הערכות פורמליות של מקרקעין או קרקע לפני מכירה, משכון, מס, ביטוח או בנייה. הערכת נכסים מתבצעת באמצעות מקורות פנימיים וחיצוניים לקביעת ערכי שוק ושווי נכסים דומים באזור.
השמאים הולכים לנכס, בודקים את האדמה ומדברים עם לקוחות.
שמאי מקרקעין צריך להיות חרוץ מאוד ולהקפיד על הפרטים הקטנים כך שיוכל להעניק ללקוחותיו תוצאות אומדן אמינות ומדויקות.
מה נכלל תחת אחריותו של שמאי מקרקעין?
- לבצע הערכות רשמיות של מקרקעין או קרקע לפני שהם נמכרים, משועבדים, גובים עליהם מס, מבוטחים או בונים עליהם.
- עורך סיורים באתר, בודק את המקום ומדבר עם לקוחות.
- בוחן את כל הגורמים המשפיעים על הערך הנוכחי או העתידי של הנכס (מכירות בתים דומות, רשומות מכירות קודמות, פרויקטים עתידיים וכו')
- מכין דו"ח מפורט במלואו את תוצאות המחקר ומתאר כיצד הוא בוצע.
- רושם את השלבים ומגבה את המידע
- מתעדכן בכל הכללים, התקנים ושיטות העבודה המומלצות שקיימות.
מדוע דוח הערכה של שמאי כה חשוב?
שמאי מקרקעין צריך להסתכל על נכס ולכתוב עליו דו"ח מפורט. תפקידו של הדו"ח לרוב בעיקר שני דברים:
- לתת הערכה הוגנת ומדויקת של שווי השוק של הנכס.
- למצוא איומים אפשריים ספציפיים לנכס או דגלים אדומים ולעזור ללקוחות להבין אותם.
דוחות הערכה משמשים לדברים רבים ושונים, אך רק הלקוח של השמאי יכול להסתמך על הדוח באופן חוקי. הלקוח הוא מי שמזמין את ההערכה ואליו נשלח דוח ההערכה המוכן.
מאיזה סיבות הלוח יכול לשכור את שירותיו של שמאי?
ניתן להעסיק שמאי ממגוון סיבות, לרבות:
הקלת העברת בעלות על מקרקעין. מחירו של הנכס ייקבע על ידי המוכר והקונה, אך הערכה יכולה וצריכה לשמש נקודת מוצא לשיחות אלו.
תמיכה בבקשת מימון: מלווי משכנתאות (הן לעסקים והן למגורים) זקוקים לאומדן ערך אובייקטיבי וחסר פניות כדי להבין את ערך הנכס האמיתי ולהבין את סכום ההלוואה הנכון.
פתרון בעיות חוק, מס או עיזבון – הערכות הן כלי שימושי שיכול לעזור לפתור בעיות אפשריות אלו.
שיטות הערכת שווי הנכס
שמאי מקרקעין ישתמש בדרך כלל בשלוש דרכים כדי לבצע הערכת שווי נכס:
ניתוח עלות-תועלת- עלות ההחלפה היא הרעיון מאחורי שיטת העלות. השמאי מסכם את שווי הקרקע המשוער ואת העלות הצפויה לבניית בניין. לאחר מכן הם מפחיתים את ההערכה שלהם לגבי כמה בניינים או שינויים שיאבדו מערכם לאורך זמן.
אסטרטגיית ההכנסה- שיטת ההכנסה חשובה במיוחד עבור נכסים להשקעה, שכן ערך הנכס מבוסס לרוב על כמות ההכנסה השוטפת נטו שהוא יכול להכניס. שיטת ההיוון הישיר היא הדרך הרגילה ביותר לחשב את השכר של מישהו. בשיטה זו, שמאי מקרקעין יבין את ההכנסה התפעולית המתואמת של הנכס וישתמש בשיעור היוון ממוצע (בהתבסס על נכסים דומים בשוק) כדי להעריך את ערכו.
הגישה של השוואה ישירה- שיטה זו, הנקראת לעיתים גישת השוואת המכירות, עובדת בצורה הטובה ביותר כאשר היו הרבה מכירות של נכסים דומים באזור או כאשר יש הרבה מודעות לנכסים דומים. שמאי המקרקעין מנסה לתת את הדעת ולאזן את ההבדלים בין הנכס הנדון לנכסים הדומים. הבדלים אלה כוללים מאפיינים פיזיים או כלכליים, מגבלות ייעוד או שימוש בקרקע, ומיקום גיאוגרפי ספציפי. בגלל זה, שיטת ההשוואה הישר נותנת לעתים קרובות "טווח" של מספרים אפשריים.
