דירות להשקעה – איך למצוא את הדירה הנכונה?
דירות להשקעה יכולות להיות משתלמות במיוחד, לספק מקור הכנסה יציב ותוספת הון פוטנציאלית לטווח ארוך. עם זאת, מציאת הדירה המתאימה להשקעה דורשת שיקול דעת ומחקר מדוקדקים.
להלן מספר נקודות עיקריות שכדאי לקחת בחשבון בעת חיפוש דירה להשקעה:
- מיקום – חפשו דירות באזורים בעלי ביקוש גבוה ופוטנציאל צמיחה. קחו בחשבון גורמים כמו קרבה לשירותים ציבוריים, מוקדי תחבורה, מרכזי תעסוקה ושכונות בעלות ביקוש גבוה להשכרה.
- ניתוח שוק – ערכו ניתוח יסודי של שוק הנדל"ן המקומי. בחנו מגמות היסטוריות, מחירי שכירות ואת התחזית הכלכלית הכוללת של האזור. זה יעזור לכם לזהות את תנאי השוק ולקבל החלטות השקעה מושכלות יותר.
- מצב הנכס – העריכו את מצב הדירה וכל עלויות שיפוץ או תיקון פוטנציאליות. נכס במצב טוב עשוי לדרוש פחות השקעה ראשונית ולמשוך שוכרים איכותיים יותר.
- פוטנציאל הכנסה משכירות – העריכו את פוטנציאל ההכנסה משכירות של הדירה. חקרו את מחירי השכירות באזור והשוו אותם למחיר הרכישה ולהוצאות הצפויות. ודא שהכנסות השכירות הפוטנציאליות מספיקות כדי לכסות את העלויות שלך ולייצר החזר סביר על ההשקעה.
- ניהול נכסים – חשבו האם אתם רוצים לנהל את הנכס בעצמכם או לשכור חברת ניהול נכסים מקצועית. אם אין לכם את הזמן והיכולת לנהל את הנכס בעצמכם הרי ששכירת חברת ניהול בעלת מוניטין יכולה לחסוך לכם זמן ולהבטיח תפעול יעיל של הנכס שלכם. זה נפוץ בעיקר בנכסים בחו"ל אך קיים גם בישראל.
- אפשרויות מימון – בחנו אפשרויות מימון שונות וקבעו מהן המתאימה ביותר לאסטרטגיית ההשקעה שלכם. העריכו את שיעורי הריבית, תנאי ההלוואה ודרישות התשלום כדי להבטיח שהם מתאימים ליעדים הפיננסיים שלכם.
- פיתוח עתידי – חקרו את כל הפיתוחים הקרובים או פרויקטי התשתית באזור. אלה יכולים לשפר את ערך הנכס ולמשוך עוד שוכרים בעתיד. לדוגמה: אם עומדת להיבנות באזור תחנת רכבת חדשה או קניון חדש זה יכול להעלות את הערך של הנכס שלכם.
- ייעוץ מקצועי – בקש הדרכה מאנשי מקצוע בתחום הנדל"ן כגון יועץ השקעות נדלן. המומחיות שלהם יכולה לעזור לכם לנווט בשוק, לזהות סיכונים פוטנציאליים ולקבל החלטות השקעה מושכלות יותר.
זכרו, השקעה בדירות דורשת ראייה ארוכת טווח ובדיקת נאותות קפדנית. על ידי הקפדה על הנחיות אלו וביצוע מחקר מעמיק, תוכלו להגדיל את הסיכוי שלכם למצוא דירה משתלמת להשקעה.
השאירו פרטים לקבלת ייעוץ חינם
איך תזהו את האזור הנכון לרכוש בו דירה להשקעה?
טרם רוכשים דירה להשקעה, חשוב מאוד לזהות את האזור המתאים ביותר לצורך רכישת דירה להשקעה:
ראשית כל, יש לבדוק את התשתות באזור. עליכם לבדוק האם יש בסביבה שבה אתם מעוניינים לרכוש את הדירה שטחים ירוקים, דירות שנבנו בבנייה ירוקה ועוד. כמו כן, האם יש בסביבה גני ילדים, מתנסים, בתי ספר, חדרי כושר ועוד. המטרה היא לרכוש דירה להשקעה במקום שבו מצויות תשתיות התואמות לסוג קהל היעד שאתם מעוניינים להשכיר לו את הדירה או למכור לו בסופו של דבר את הדירה במחיר גבוה יותר.
שנית, חשוב מאוד שתבדקו את ההתפתחות של הבנייה באזור וכן תעריכו את כמות הדירות למכירה הקיימות באותו אזור. אם אתם בוחרים לרכוש דירה בפרויקט בנייה חדש, כדאי שתבדקו מראש כמה דירות פנויות עתידות להיות משווקות למכירה באותו פרויקט, באיזה סכומים מושכרות הדירות ונמכרות הדירות בפרויקט ועוד. המטרה היא להעריך את דמי השכירות שתוכלו לקבל על דירה. חשוב לדעת כי מחירי השכרה ומכירה של דירות יהיו לרוב בהתאם להיצע וביקוש ועל כן, אין ספק שכדאי לבדוק לבחון את כל המידע אודות דירות נוספות להשקעה באותו האזור או באותו הפרויקט שבו אתם מעוניינים לרכוש את הדירה שלכם.
דבר חשוב נוסף שעליכם לבדוק באזור טרם אתם רוכשים דירה להשקעה הוא התחבורה. לא מדובר על בדיקה מורכבת מדי וכל שעליכם לעשות זה פשוט לבדוק האם הדירה שאתם מעוניינים לרכוש מצויה באזור שבו יש צירי תנועה ראשיים וגישה אליהם, האם היא ממוקמת בסמוך לתחנת רכבת רגילה או רכבת קלה, האם יש באזור קווי אוטובוס מרכזיים ועוד. המטרה היא שיהיו כמה שיותר אופציות של תחבורה באזור, כך שההגעה לדירה והיציאה ממנה לעבודה או לכל יעד אחר, יהיו קלות ונוחות.
דבר נוסף שחשוב שתבחנו הוא האיכות של הבניין וכן האיכות של הדירה. אם אתם מעוניינים לרכוש דירה חדשה, עליכם לבחון היטב מי הקבלן ומי היזם של הפרויקט. מדובר על בדיקה מאוד חשובה שאין לוותר עליה שכן, המטרה היא לוודא שאתם רוכשים דירה מיזם אמין, שימסור לכם בסופו של תהליך דירה איכותית, ללא ליקויים או בעיות כלשהם. אם מדובר על רכישת דירה יד שניה להשקעה, חשוב מאוד שתבדקו את איכות הדירה מבחינת התשתיות שלה, האיטום ועוד וכן את איכות הבניין.
כיצד תקבלו את התשואה הגבוהה ביותר מרכישת דירות להשקעה?
חשוב שתדעו כי כאשר מדובר על רכישת דירה חדשה להשקעה, על מנת להניב ממנה את התשואה המקסימלית בסופו של דבר, חשוב מאוד לדרוש מראש תוכנית שינויים וכן לקבוע מראש תשלומים שמתאימים לכם באופן ספציפי מבחינת התזרים שלכם.
בכדי לסכם את התשואה עליכם לסכם את המחיר הסופי של הדירה לרבות כל התשלומים הנוספים עליה כגון: מס ועוד. הסכום הסופי שתשלמו על הדירה יהיה למעשה השווי הריאלי של הדירה ביום שתקבלו אותה. עליכם לבדוק את מחיר ההשכרה שיש אפשרות לקבל על הדירה הן בהווה והן בעתיד בהתאם לתחזיות שונות וכן מהו המחיר המשוער שבו תוכלו למכור את הדירה שרכשתם בעוד כמה שנים. כמובן שלא מדובר על מידע מדויק, אלא על נתונים משוערים בלבד, אך כדאי להתייעץ עם אנשי מקצוע שמבינים בתחום השקעות אלה, על מנת להעריך תשואה ובהתאם לכך, לרכוש דירה נכונה להשקעה.
מס רכישה ומס שבח - מה חשוב לדעת?
חשוב מאוד שתדעו כי בתהליך רכישת דירה להשקעה, אתם חייבים לחשב את עלות הנכס כולל המיסים השונים. עליכם לשלם מס רכישה בתוך 60 יום מהרגע שבו חותמים על חוזה, כאשר חשוב מאוד להבין שגובה המס איננו קבוע והוא מבוסס על פרמטרים מסוגים שונים לרבות: האם מדובר על דירה שניה או שמא מדובר על דירה שלישית ועוד.
בניגוד לתשלום מס רכישה שיש חובה לשלם לאחר שרוכשים דירות להשקעה, הרי שמס שבח יש לשלם רק לאחר שתמכרו את הדירה אשר רכשתם להשקעה. מס שבח הוא למעשה תשלום שהבסיס שלו הוא השבחה של הדירה. כלומר, מס על הרווח שלכם ממכירת הדירה. יש להפחית את הסכום שבו רכשתם את הדירה מהסכום שבו היא נמכרה ועל הסכום שיצא, תדרשו לשלם מס. חשוב מאוד לתכנן את עניין המיסים עוד לפני שאתם רוכשים דירה להשקעה וזאת בכדי לוודא שעל אף תשלום המיסים המדוברים עדיין תהיה לכם תשואה נאה מהדירה. גם במקרה הזה, כדאי מאוד להתייעץ עם אנשי מקצוע שמבינים בתחום המדובר.
השאירו פרטים לקבלת ייעוץ חינם
דירות להשקעה - שאלות ותשובות
אם החלטתם לרכוש דירה להשקעה, חשוב מאוד להכין תוכנית מסודרת אשר תאפשר לכם להשקיע בצורה נכונה. ראשית כל, יש לברר עד הסוף מאיפה בדיוק יגיע הרווח- אם מעוניינים ברווח שיגיע מעליית ערך, כדאי לרכוש דירות בפרויקטים בבניה, בבניינים אשר עומדת לחול בהם פרויקט פינוי בינוי, בתים שיש להם בעיות רישומיות בטאבו ועוד. אם מדובר על רצון לשפץ ולמכור נכס- ניתן לרכוש נכסים לא מאוד אטרקטיביים מבחינת עיצוב ומראה וזאת בכדי להעלות את הערך שלהם על ידי שיפוץ ולמכור. חשוב להבין מראש מהי המטרה ברכישת דירה להשקעה ובהתאם לכך, לבחור את הדירה הנכונה.
אחד הדברים החשובים ביותר שיש לעשות טרם רוכשים דירה להשקעה הוא להגדיר מראש תקציב לרכישת הדירה. עליכם לבחון את ההון העצמי העומד לרשותכם לצורך רכישת הדירה וכן, חשוב לנקות מההון העצמי הנקי את כל העלויות הנלוות אשר יהיה צורך בהן בתהליך רכישת דירה. לאחר מכן, בהתאם להון העצמי הקיים, תהיה אפשרות לדעת איזה דירות בדיוק ניתן להשקיע ובאיזה דירות פחות. הגדרת תקציב מהווה שלב בסיסי וחשוב ביותר בתהליך רכישת דירה להשקעה.
הדרך הפשוטה ביותר למצוא דירה להשקעה העומדת בהתאם לתקציב שלכם היא פשוט להיכנס לאתרי יד שניה ולחפש דירות. כדאי מאוד לחפש דירות במחירים שנמוכים לפחות ב15 אחוזים מתחת לתקציב שלכם ולא מעל 15 אחוזים לתקציב שלכם. חיפוש זה יסייע לכם להבין את מצב השוק ומהן האפשרויות העומדות על הפרק עבורכם.
אם חשבתם שאתם יכולים לרכוש דירה להשקעה בלי לבחון אותה בצורה מדוקדקת ורצינית כדאי מאוד שתשכחו מזה. חשוב מאוד שתבחנו באופן עצמאי כל דירה שנראית לכם כדירה פוטנציאלית וזאת בהתאם לחיפוש הראשוני אשר ביצעתם. כאשר אתם מגיעים לבחון דירה כלשהי להשקעה, מלבד בחינת הדירה עצמה, כדאי מאוד שתשאלו שכנים על הבניין, על התשתיות ועוד. המטרה היא לקבל את מלוא המידע שיסייע לכם לבחור את הדירה הנכונה.
אל תסגרו את הדירה הראשונה שאתם רואים גם אם היא נראית לכם הכי נכונה לכם. כדאי לכם לבדוק כמה וכמה דירות פוטנציאליות על מנת למצוא את הדירה המדויקת לכם להשקעה בכל היבט אפשרי. כמובן שלא כדאי לבחון המון המון דירות גם אם מצאתם כבר דירה או כמה שנראות לכם טוב, אך בהחלט כדאי שיהיו כמה אופציות.
אם מצאתם דירה להשקעה, אתם בוודאי יודעים שחשוב מאוד לחתום על חוזה עם המוכרים. טרם אתם חותמים על חוזה הרכישה חשוב מאוד שתבדקו האם יש עוד עלויות על הנכס שלא ידעתם עליהן לרבות: ועד בית, הוצאות הנוגעות לבניין ועוד. מעבר לכך, חשוב שתוודאו כי החוזה מגן עליכם בצורה הטובה ביותר וכן, את אופן התשלומים על הדירה. מועדי תשלומים ואופן תשלום מהווים פרטים חשובים ביותר, בעיקר אם אתם לוקחים משכנתא בכדי לרכוש את הנכס שכן, יש להתאים את מועדי התשלום למועד קבלת המשכנתא.
מכיוון שהמטרה היא להרוויח מרכישת דירה להשקעה ומכיוון שכיום ניתן למצוא מגוון דירות המוצעות למכירה בכל רחבי הארץ, הרי שלא קל לקבל החלטה באופן עצמי לגבי רכישת דירה להשקעה וכדאי שלא לוותר על ליווי של מומחים בתחום השקעות נדל"ן ובאופן ספציפי, בהשקעות בדירות. מומחים אלו יביאו איתם את הידע והניסיון שלהם ויסייעו לכם בסופו של דבר לרכוש את הדירה המשתלמת והמניבה ביותר, בהתאם לכל הנתונים העומדים על הפרק.
אם כבר יש לכם דירה אחת ויש לכם כסף נזיל שאינכם יודעים היכן כדאי לכם להשקיע, אין ספק כי רכישת דירה להשקעה יכולה להיות אופציית השקעה רווחית מאוד עבורכם. יחד עם זאת, גם אם אתם מתגוררים בשכירות ומעוניינים לגור במקום שבו עדיין אין לכם את היכולת הכלכלית לרכוש דירה, אך בד בבד, יש לכם יכולת לרכוש דירה בעיר אחרת שאינכם מעוניינים להתגורר בה, כדאי שבינתיים תרכשו דירה להשקעה באותה העיר שאתם יכולים לרכוש בה ותציעו אותה להשכרה, כך שיהיה לכם נכס מניב שיאפשר לכם לחסוך לרכישת דירה למגורים בדיוק במקום שבו אתם רוצים.
